El contrato en una operación de preventa

Cuando se ha decidido contratar la compra de un bien raíz bajo el esquema de preventa, es importante tener presente que el contrato que se firmará es un documento legal que establece los compromisos entre las partes y que no podrá ser modificado sin el consentimiento por escrito de quienes en él intervienen.

Por ello es importante revisarlo previamente con detenimiento para evitarse sorpresas desagradables y en el caso de requerir algún cambio,  establecerse con anticipación para asegurar una operación exitosa.

A continuación y con la finalidad de ofrecer una guía que facilite la revisión ANTES DE SU FIRMA de un contrato para la adquisición de inmueble en preventa se enlistan los elementos mínimos que debe contener.

1. Su registro ante las autoridades competentes.

2. Estar redactado en el idioma del país que corresponda, en México es el español, esto sin perjuicio de que puedan ser expresado, además, en otro idioma. En caso de diferencias en el texto o redacción, recuerde que lo usual es que se considere lo manifestado en el idioma original.

3. Lugar y fecha de celebración del contrato.

4. Datos de identificación como son el nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de contribuyentes tanto del comprador como del vendedor, de conformidad con los ordenamientos legales sobre la materia que rijan en la localidad de que se trate.

5. La fecha de entrega del bien objeto del contrato.

6. Descripción del inmueble sujeto de la operación.

7. Ubicación exacta.

8. Características detalladas (Metros cuadrados, áreas comunes  y privadas, calidad de los materiales, acabados,  accesorios, distribución, equipo o mobiliario con que se entregará en su caso, estacionamiento, etc.)

9. El precio acordado y la forma de pago, así como las erogaciones adicionales implicadas que en un momento dado deberán cubrir las partes, por ejemplo, avalúo, seguro, apertura de cuenta, gastos de operación, etc. (Es recomendable que esto se fije en moneada nacional).

10. En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los gastos reembolsables y la forma para su aplicación.

11. El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se deriven para el proveedor y el consumidor en su caso, (Por lo general se establece una penalización convencional)

12. Medidas o penalizaciones que se aplicarán en el caso de presentarse incumplimiento en las obligaciones contraídas ya sea por parte del comprador o del vendedor, las cuales deberán ser recíprocas y equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por los ordenamientos legales aplicables.

1. Es usual que al comprador, de no pagar en las fechas estipuladas se le aplique el cargo de intereses moratorios hasta por un determinado tiempo que de excederse , podría ser causa de la pérdida total de sus derechos.

2. Para el caso de que el vendedor no entregue en la fecha acordada,  comúnmente se le aplica una penalización que corresponde  a la renta que se pagaría por esa propiedad por cada mes de retraso.

3. Al señalar las penalizaciones deben considerarse también que medidas se tomarán con respecto al vendedor,  para el caso de que  el inmueble difiera con respecto a la descripción señalada en el mismo contrato.  Aquí hay que recordar que en el caso de irregularidades no sólo queda comprometida la entrega de la vivienda en el periodo de tiempo establecido, sino también el tiempo y dinero que el consumidor haya invertido hasta ese momento.

4. Tome en cuenta que en México como en muchos otros países, existe la posibilidad de que el vendedor pudiera quedar exento de la obligación de entregar en la fecha convenida, si llegara a acreditar que la entrega no se realizó en la misma por caso fortuito o de fuerza mayor que le afecte directamente a él o al bien en cuestión, pudiéndose pactar sin responsabilidad alguna, una nueva fecha de entrega.

13. La garantía de protección contra defectos o vicios ocultos otorgada por el proveedor debe expresarse claramente;  en México y de acuerdo con la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), en el caso de inmuebles nuevos, ésta no podrá ser inferior a un año contado a partir de la entrega real de la propiedad, periodo durante el cual el proveedor está obligado a realizar sin costo alguno para el comprador, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del contrato en cuestión.

14. Debe estar previsto el momento y las condiciones en que se gestionará la escritura correspondiente, tomando en cuenta que para entonces, en el caso de propiedades en condominio,  debe existir el régimen de propiedad respectivo y las boletas prediales ya deberán estar individualizadas.

15. El contrato deberá contener en los anexos respectivos la siguiente documentación:

1. Los planos de la construcción y proyecto arquitectónico.

2. Permisos de uso de suelo.

3. Título o escritura que acredite la propiedad del terreno sobre el que se construye el desarrollo o propiedad.

4. Constancia de no adeudos o hipotecas que comprometan el terreno.

5. Comprobante del pago de los gravámenes correspondientes.

6. Licencia para la construcción.

7. Constancia donde se establezca en su caso, que el desarrollo contará con los servicios necesarios para el uso habitacional (agua, luz, drenaje, etc.).

16. Para el caso de presentarse alguna controversia, el contrato debe señalar que las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes de la ciudad donde se encuentra la construcción.

17. Verificar que quien firme el contrato sea una persona con la facultad legal para hacerlo, ya sea acreditándose como el legítimo propietario o como un representante de la empresa presentando los poderes notariales para actos de dominio explícitos que le permitan hacerlo.

Estimado lector, aunque esta nota se hizo más extensa de lo planeado no quise limitarme en realizar los comentarios que estime necesarios deseando que pueda serle de utilidad para revisar su contrato en el caso de que decida comprar a través del esquema de preventa, si desea imprimir este documento o conservarlo en su computadora para posteriores consultas, aquí tiene el enlace al archivo correspondiente en formato PDF. CLIC AQUÍ

Diana Reyes
Oportunidades Inmobiliarias
http://opinmobiliarias.blogspot.com